《一半天堂一半地狱(一个地产操盘手的札记)》(作者陈强)是一本小说体的书。书中取材全部来源于现实，在这本书中，陈强把东莞化名成“云江”，全书分为“这个时代”、“这座城市”、“风雨十年”、“一城江湖”、“经典回忆”、“新路里程”、“大结局”七个大章节。

《一半天堂一半地狱(一个地产操盘手的札记)》书中谈及了东莞房地产营销方式的转变、传统媒体和新媒体的交替、本土房企和外来房企的交相辉映、东莞地产圈子里的传奇人物、瑞峰发展经历中的经典案例和未来发展战略等等。虽然大多数人名都使用了化名，但依然能在书中找到不少东莞房地产大佬的影子，梁志斌（梁志斌创业发家史）、袁德忠、陈润光等人都是陈强笔下的主角。

《一半天堂一半地狱(一个地产操盘手的札记)》的作者是陈强。

序言：随着性子

引子：缘起云江

第一篇 这个时代

第一章 纸媒盛行

第二章 展会助市

第三章 网媒突起

第四章 市场联动

第五章 地产风暴

第六章 突围谋变

第七章 团购

第八章 “贩卖”城市

第九章 捕获执行力

第十章 缤纷时代

第二篇 这座城市

第一章 最忆品牌

第二章 本土英雄

第三章 悄然进城

第四章 城里那些客

第五章 走出误区

第六章 城市没有泪

第七章 轻轨改变生活

第八章 寂寞的传说

第九章 镇区淘金

第十章 产业综合体

第三篇 风雨十年

第一章 职业独白

第二章 初战告捷

第三章 摆弄大盘

第四章 转换角色

第五章 巧遇绿洲

第六章 兵败长平

第七章 泪洒横岗湖

第八章 凯东大捷

第九章 错过豪门

第十章 浴火重生

第四篇 一城江湖

第一章 隐形老大

第二章 淡出地产

第三章 小试锋芒

第四章 质朴老板

第五章 军人风范

第六章 朋友重逢

第七章 才子传奇

第八章 营销玩家

第九章 职场高人

第十章 平凡岗位

第五篇 经典回忆

第一章 驻守边镇

第二章 风起乾坤

第三章 “森林湖”之氧

第四章 玫瑰之约

第五章 危机 第一枪

第六章 房屋银行

第七章 逆市闹江湖

第八章 “博登湖”之战

第九章 破局简单

第十章 胜利凯旋

第六篇 新路里程

第一章 转场发展

第二章 公平选秀

第三章 人事烦恼

第四章 案例分享

第五章 避实就虚

第六章 遇到麻烦

第七章 进退两难

第八章 挥师北上

第九章 联合布局

第十章 城市风范

第七篇 大结局

第一章 主体文化

第二章 天下必争

第三章 走出云江

后记

这个时代开始让人的个性奔放，这个时代为个性提供了展现价值的舞台。这是怎样的一份心情呢？狂妄，放开来想；打破常规，让意念轻轻地在月下划过；如痴如醉，享受着创新后的快感。于是，无尽的创意在市场上开始叫价越来越高。天生我材必有用，是的，人们的自信催生着成就的诞生，而他们奋斗的结果在推动经济日新月异的同时，也换来了个人意想不到的财富，不光是享受媒体闪光灯下的光环，还有社会给予的尊严。如今的他们对自己的未来有了更高的期望值。

这个时代开始体现包容，竞争虽然是那样的残酷，以至于竞争过后，你有些后怕，似乎充满着胆战与不和谐，而竞争存在的形式却是那样的绅士，以至于你很服气地接受现实。卧薪尝胆，这是你选择的不二法则！以更猛烈的方式赢得市场的机会，当你准备充分后，你成功了，时代的天平又会倒向你这边，你还会有什么怨言呢？正因为此，这个时代，你可以从容地积累人生的阅历，还可以自由挥洒自己的梦想。因为包容，你可以集聚才华，也因为包容，你有了自信。你开始认为，一个人活着，应该有自己的味道，活着，虽然平凡，但不可以没有目标和想法。

作为一个中国人，在落后之后要加快追赶的步伐，无疑过程充满着挑战，这是怎样的一份痛苦啊！但痛苦之后敞亮的感觉和积累的财富，又会让人们有着强烈的新感觉。看看中国社会进步的轨迹吧，先是开放市场，让人们的眼睛变亮了，然后是解放生产力，国人终于意识到这个时代自己可以有大作为；接下来的制造业强盛开始让国人有了创业的自信，随之而来的是自己的钱袋子鼓了。那么城市化进程又让国人看到了什么呢？房地产的发展，改变的不光是人们的居住环境，还有人们追求的真正幸福的精神生活。强大的住房消费还成为这些年拉动中国社会经济增长的强有力的引擎。

不是吗？投资、出口、消费，经济发展的三驾马车本来就一个都不能少，如今齐齐发力，当然社会变得更精彩了。这是一个怎样的时代啊，各行各业都充满着机遇，无论精细经营，还是粗犷式经营，一切都在扩张中散发着财富的诱惑力，你稍微改变思路，财富就会向你倾斜。于是，很多人感叹，处在这样的时代，不进步不行，不发财也不行，一切就看悟性了。不努力也是不行的，弯道超车的人很多，否则一定会落伍。没有目标也是不行的，这样你会变得两眼一抹黑，久而久之你会沦为社会的下层。

这个时代的确发展太快，一夜间，君不见农田即刻消失，城市拔地而起吗？疲惫之后，你还不能停歇，否则，后面的人就会超越。当然，攒足了财富，你可以选择离开这个匪夷所思的市场，与这个时代暂作告别，寻找一个宁静的地方安享时光。但多年的征战养成了你停不下来的习惯，你歇得下来吗？忙惯了的你停下来，是会很不自在的。每当这个时候，你会感到空虚，茫然仿佛成为了天敌，你要自己找乐子，但什么乐子能代替这个时代给予你的刺激呢？你不得不回来，尽管一股脑的烦心事儿，但痛并快乐着，你虽然还会埋怨，但你已经深深意识到事业的快感是任何东西都换不来的。

在浩瀚的人海中，我们每个人都是沧海一粟，没有什么大不了的，你感到过累吗？当你看到有很多地方，人们依然闲适地朝阳牧歌，在田埂上锄着小草的时候，你羡慕过吗？当你在城市的街头巷尾，看到年轻人睡着懒觉，懒散地生活，悠闲时来到茶馆叫上一壶小茶，和同样自在的朋友们搓着麻将的时候，你或许有太多的感慨吧？人有时候要接受命运的安排，或许你就是拼命地干活的角儿，只有这样努力地干下去，你才会很充实。而别人呢，他可以悠闲地消磨时光，他生活的价值观跟你不同，不要管人家的钱是从哪里来的，反正不偷不抢，这是人家的生活方式，你无法指责。人生百态难道不是命运的差遣？

唉，任何事情都不要太刻意吧，跟上时代的主流就是了。不管怎样，我们都想成为一个有信仰、有自尊的人，能在这个时代背景下小试身手，就是一种慰藉。如果这样，那你就准备接受市场的历练和时代的精炼吧。一事无成，荒废时光，总会有很多遗憾，不是吗？与时俱进，是没有错的，改变一下环境，也很正确，留下更多的东西将来让子孙们可以咀嚼，不是坏事啊！

操盘手记：唉，对于房地产的操盘手来说，有时候不关心国家大事往往是行不通的。由于房地产的产品本身属于资产类的实物标的，有保值、增值、贬值的作用，因此，无论是对于客户个人，还是发展商来说，固化了现金的流动性，变现能力弱，自然给房地产投资带来风险，这种风险的存在会降低人们的置业愿望和预期，也就会影响行业的发展。所以，宏观经济环境的变化或者产业政策的变化，都必然会给行业的发展带来一定的冲击。

俗话说得好“时势造英雄”，操盘手要利用宏观经济环境做市场，十分必要。做对势，才能做好事。这些年来，只要在圈子里混的人，都会感受到这

在中国的南方有一座城市，叫云江，尽管在这片土地上有无数的岭南山水可以与国内的许多旅游景点相媲美，但过去一直鲜为大家认知。倒是这些年来，伴随着改革开放，独享着地缘优势，不知不觉中，一不小心让云江成了全球国际制造业中心，为此也成了中国制造业名城，后来在国外出了名，自然国内也开始认知起来。云江有人口800多万，而土生土长的本地人却不到180万，淘金的外地人撑起了这个地区经济发展的半边天，他们则依靠着土地资源和区域优势发了财，他们正在演变成这座城市的新客家人。

30多年来，云江从一个县级城市一跃成为中国经济重镇，GDP位居中国主要城市的前列，功劳当然归于国家的好政策，但本地人的开明和勤劳，没有框框和羁绊，能接受和包容外来文化也是云江取得成功的一个关键因素。云江人的质朴和诚信让外来投资商感到放心，让他们愿意在这片土地上大举投资。云江的地方政府也是中国城市中最为灵活、实干的，虽然很多人并没有读多少书，但天生就懂得经商，正是他们的正确决策使得云江在一穷二白的基础上发生了深刻的改变。

如今生活在这里的人们幸福指数很高，人均的年可支配收入已经达到3．5万元人民币，过去的农民基本上都不种田了，有的在集体企业上班，有的靠物业收租兼做一些小生意，生活也过得不错。村干部的主要精力已经转移到村集体经济的管理上，一门心思为村里创收成为了他们的主业，每年村里仰仗集体物业出租或者自办集体企业经营，靠得住，有分红。很多云江的原住民不愿意把农村户口转为城镇户口，因为这里的农村户口要比城镇户口值钱得多。

别小看这里的村民依然那样老土，走在路上也很不起眼，但他们家家户户富得流油，很多人还拥有自己的私家厂房，宅基地上的物业基本上都用来出租了，他们早已搬出过去的老屋，住进了花园，除了有怀旧情结的老人不肯搬外，基本上都是外来人占据了那些环境并不好的老屋。不搬的，基本上也建了独门独户的大院子，有点儿像过去地主人家的宅院。P14-16

什么是现代房地产业？许多朋友都会觉得自己是知道的，但又一时说不清楚。本人以为：现代房地产业是在政府规划主导下的，以市场经济为背景，以现代建筑业为依托，以商业化的专业经营模式，从事城市建设和旧城改造的建设和土地开发行为的新兴产业。它以企业为单元主体，以盈利为目的，为城市开发、提升土地价值，并提供住宅、商用房产品及部分公共建筑设施。

对于房地产人来说，应该感谢这个时代给予他们带来的精彩生活，离开这个时代，没有特定的城市化背景作为支撑，房地产人不可能引起社会如此的关注，他们的职业生涯也不会有如此绚丽的光环。这是一个火红的年代，也是英雄欢呼雀跃的年代，很多敢于挑战自己命运的人，在这样一个无比亢奋的大背景下，终于找到了机会，可以大张旗鼓地施展自己的才能，随心所欲地挑战自己能力的极限，没有这样一个特定的城市化迅猛发展的时代，或许我们中的很多人正在其他各个不同的行业摸爬滚打，抑或沉沦，这是一个不争的事实。

无论社会上这个时期因为房价的高企，行业被诽谤和指责，行内的人如何被无情地诟病，甚至缺德论、无良论叫声一片，也无论经济学家们如何反思争论房地产该不该在新世纪来临之际，列为国家的支柱产业，为此引发喋喋不休的口水战，但毕竟这些年房地产的飞速发展，为中国城市的迅速崛起创造了奇迹，创造了很多的就业岗位，增加了国家税收，极大改善了人民的生活环境，偿还了建国几十年以来国家欠下老百姓的住房人情债，为此，这个时期中国经济充满了发展的活力，同时，社会文化也有了极大的进步，唤醒了国人如何理好财的觉悟。

就在房地产行业的这个时代，造就了很多房地产业的行内英雄，他们以各种方式演绎了这个行业的许多精彩，从懵懵懂懂人行，到生活方式的创造和嫁接，再到建筑艺术的升华，他们改变了人们的消费观念，有了房产理财的投资理念，社会开始在钢筋加水泥之外，寻找更好的生活方式来衡量自己生活的价值和质量，这无疑是社会的巨大进步！

云江这座城市并不出名，但城市化的十年问，这座城市发生了根本性的社会生态裂变，已经叫人认不出来，前后对比让人肃然起敬，从破旧的不像城市的县城景象，一夜间变成现代化的具有人文特色的地级大城，云江脱胎换骨也就才经历了短短十几年的时间，其中，房地产业的发展功不可没。

十几年问我目睹了这座城市的变化，在这座城市，遇到了很多形形色色的人物，有各行各业的老板，有职业经理人，有技术人员，有外商，还有普通的职员和市民，房地产业让他们汇集在一起，他们用智慧和梦想开启了这个行业发展的盛世。似乎这些年房地产业凝聚了城市人文太多的精华，有着诸多可圈可点的地方，也正是房地产业的快速发展，使云江这座城市变得朝气十足，极富时代的精神色彩，令人振奋有加，不是吗？

身为圈子里的一名小卒，跟随着时代的变迁，在城市化的感召下，看到了这个行业的一片蓝天，这是我人生中最大的收获！从对行业的无知，到实实在在的参与，再到行业圈子里一个不大不小的角色，行业使得我的职业生涯更加充实，以至于自己许下愿，要浸泡在这个行业里，以此来修养自己的职业德行，而轰轰烈烈的实践活动，也确实很生动地影响了自己的人生观。

许多身边的真人真事让我倍感澎湃和敬意，禁不住想写些东西，将历史的缩影记录下来，思路随着性子走，总未免有些狼藉，总掺杂着专业的色彩，于是故事不为故事，专业不成为专业，反正自己认可，别人能读懂就行了。

非常幸运自己的经历，无意中跟云江这座城市结下了不解之缘，阴差阳错成为了房地产这个行业的幸运儿，这座城市给予人们的绝非是一个人的快感，相信很多人都有一份知足，很多人会感恩这座城市，感恩这个时代创造了太好的机会，让心灵得到充实和慰藉。

生活在这个时代，机会推着命运走，选好了，仕途飞扬，选错了，还不至于置人于死地，这个时代无疑体现了包容。机会的背后是天堂，关键是我们有没有胆略，能不能创新，能不能在前人没有走过的路上开辟一条新路，让机会为我们带来味道极美的圣果，而我们自己则需要的是不要浪费时光，否则再好的时代也不能成就自己的佳绩。

云江，这是我待得最久的城市之一，这座城市低调的背后充满着人情，说不爱她很难。这座城市从一开始就没有框框，如果一定要说有，那也只不过是传统岭南文化中那一点点传统的羁绊和束缚，余下的，云江人什么都敢做，什么都想做，正是这种性格使得云江改革开放30多年后，有了经济上的飞速发展，敢为天下先，也就成为这座城市鲜明的气质和个性，在这座城市无疑充满着各种诱惑。

从房地产业的角度思考云江城市的发展和变革，未免显得视角有些过小，但云江这座城市的城市化建设有着太多的不一样，政府担当着筑巢引凤者，而房地产商则在云江的城市化建设中扮演着重要的角色。城市的很多配套功能都是由社会通过经营方式的转变来完成的，不仅仅是住房，很多福利性行业似乎都可以被经营，并且也都由房地产商来完成，在某种程度上，房地产业的兴起，也的确与这座城市的发展息息相关，抑或缔造了城市的精彩。

不知道云江这座城市未来会走向何方，也的确不知道房地产这个行业还能够阳光多少年，但过去的十年的确非常值得总结，有些感受不写出来自己会感到不快。于是，我壮着胆子，随着性子，草草动笔，在忙碌中写写停停，希望这段时光能唤起行业人更多的共鸣，也希望作品能成为当代房地产人一段辉煌的纪念。

房地产这个行业自从在中国降生以来，就饱受争议，使得这个行业至今仍不能顺畅地按照自己的规律运行。从淡静到疯狂，从漠视到眷顾，这个行业总好像构不成自己一个完整的形象。成就感、荣誉感、困惑感、罪恶感几乎都兼而有之，以至于在这个行当混迹的人，总不能高昂地抬起头来，走在街上接受人们的注目礼。

还原房地产的商业属性，这些年，我们的确感受到了这个行业给予中国社会的巨大贡献。它真的给人们创造了过去几十年，甚至上百年，都没有过的生活价值和财富效应，并在推动中国社会的经济发展中，担当了重要角色。可以说，如果没有房地产市场的健康发展，中国社会在巨大的国际金融危机面前，就不会像今天这样自如坦荡，社会的动荡或许难以避免。

浸泡在这个行业几十年，耳闻目睹的东西实在太多，不能说这个行业是一个暴利的逐利场，但作为一个新兴的行业，它的确在发展中散发出了巨大的魅力，有欢喜，也有遗憾，有怨恨，也有骄傲，感觉说不出来的复杂。几十年形成的世界观在面对行业的挑战时，有时候不得不发生改变，一切似乎不是自己喜好所能决定的事儿，不得不向市场低头。

房地产不同于其他行业，不仅需要资金的大量聚集，其聚集程度，甚至决定着机会、利润水平和风险程度，这是过去所不能想象的。红利时代让各层面的逐利群体在这样一个巨大的市场上狭路相逢，台上台下演绎着不一样的精彩，真叫人眼花缭乱，感情起伏跌宕。

宏观层面的看势，操作层面的看市。一个复杂的创造过程竟然要在光天化日之下接受白热化的市场挑战和检验，并让过程在阳光下接受市场的检验，这里的艰辛是没有人能体会得到的。如果说有利润，也是来之不易，因为每一个人都希望这个过程，他们都能分到足够的羹，这一点就非常要命。

在这个市场，想做事的有之，想混事的也有之，四两拨千斤的有之，大炮打蚊子的也有之。生手也好，熟手也罢，面对一个并不成熟的市场和巨大的市场空问，每一个人似乎都有机会，都想放手一搏，好让自己的后半辈子有个不错的着落。  作为经历过这样几个房地产变迁的周期的人来说，总想把自己的体会和感受写下来，以慰藉后人，书中的内容或许会成为日后人们餐桌上议论、谈笑和享受的话题。但对自己而言，也是对于这个行业和这座参与建设过的城市有一种交代，每每想到这里，就会产生一种写作的冲动感。

本人也是业务出身的凡夫俗子，并没有太多的写作经验，甚至不够格去完整地记录往事，张扬自己的个性，但得益于朋友们的鼓励和帮助，特别是郝光先生的指点和提携，还有圈子内一帮人的期待与祝福，才能完成此书。在此，一并表示感谢。没有他们，我也许没有这样的勇气，谢谢各位朋友给于了我挑战自己的胆量。

书到结尾，希望大家看过之后，真的能够喜欢，未必都要感动。我要说的是，书中记录的故事和章节都是本人真实的经历或见证，对于房地产人的职业生涯来说，这些故事和章节中的醒悟，或许可以帮助朋友们爱上房地产这个行业，并对营销产生足够的兴趣。即使不在房地产这个行业里做事的朋友，也希望能对你们所从事的工作，有一点小小的借鉴和帮助。

谢谢大家！