当城市化的浪潮逐步放缓，当新型城镇化成为新一届中央领导班子最重要的施政抓手，中国房地产业如果想和二十多年前一样，重新打开一扇阿里巴巴的财富大门，泛地产将是必由之路。

广州华南板块的大盘之战尽管发生于多年前，但对房地产和中国城市化进程的影响延续至今。王志纲工作室亲历了这场战争。王志纲工作室编写的《走向泛地产(精)》独家披露了华南板块的商战秘笈，通过生动的案例揭示“泛地产”的精髓。

广州华南板块的大盘之战尽管发生于多年前，但对房地产和中国城市化进程的影响延续至今。王志纲工作室亲历了这场战争。王志纲工作室编写的《走向泛地产(精)》独家披露了华南板块的商战秘笈，通过生动的案例揭示“泛地产”的精髓。本书字里行间都渗透着这样一个道理：任何庞杂的领域都是需要理论的，客观事物的规律是可以把握的。不管地产开发商、政府官员，还是学者，都能通过当今中国房地产这个万花筒般的缩影，从各自的角度和人生体验去思考，得到你想要的东西。

引言大佬们的困惑

绪论扬帆泛地产，激荡二十年

上篇 房地产不等于钢筋加水泥（1992—2001年）

 风帆起珠江

 （一）定规范：碧桂园赢在突破

 （二）定标准：星河湾掀起的盖头

 策划手记点铁成金的前提是预见和坚持

 （三）定格调：奥园旋风

 策划手记四个案例与一个旋律

 泛地产第一乐章：演绎生活方式

 生活模式还是生活方式

 生活方式营造：一个中心——细分市场，把握客户需求的核

 心敏感点

 生活方式营造：两个基本点——核心主题与核心产品04。

 “引爆”背后的逻辑

 链接战略制胜——从碧桂园、奥林匹克花园到星河湾

 的策略密码

中篇 运营商崛起（2002—2007年）

 大盘时代后遗症

 （一）紫薇田园都市：新西安造城运动，

 策划手记掀起一场运动，引爆一个项目，成就一个

 品牌（

 （二）天津滨海市政：一个城市运营商的诞生

 （三）华夏幸福基业：产城一体先行者

 链接王志纲在华夏幸福基业的授课实录

 策划手记产城一体，模式为王

 （四）联东u谷：从园区经济到城区时代

 泛地产第二乐章：融入城市运营

 泛地产的大社区、新城区与产业片区三大模式

 一个中心：找魂

 两个角色：政府角色与市场角色

 五个领域：从战略管理到项目管理

下篇 从平台为王到内容为王（2008年至今）

 赢在泛地产

 （一）休闲地产：玩出来的产业

 挺进长白山

 策划手记超级变压器

 飞越湄公河

 策划手记拿得出手，招得了商，落得了地

 狮子湖之梦

 策划手记好的策划让梦想变为现实

 链接1休闲时代与休闲地产

 链接2文化地产：王志纲与樊建川激情对话

 （二）园区地产：产业地产新革命

 孵化孵化器

 策划手记 孵化器，明天的奶酪在哪里？

 渝派服装产业找魂记

 策划手记 新型城镇化呼唤产业运营商

 （三）养老地产：亲和源的实践

 策划手记业态创新、模式制胜，做中国养老产业的破

 冰者

 （四）海外地产：老挝之心，国家荣耀

 策划手记借势亚欧峰会，实现一呜惊人

 泛地产第三乐章：跨界产业整合

终篇 有战略才有未来

 龙湖是怎样炼成的

 泛地产第四乐章：企业战略转型

 转型泛地产：山雨欲来风满楼

 走向泛地产：从红海到蓝海

 转型新突破：泛地产突围之道

 重整河山待后生

 链接1 解码中国房地产

 链接2 泛地产风暴

2000年伊始，尤其是进入2001年以后，随着开盘标准的提高大盘的风行、新盘新举措的一轮轮冲击，广州楼市开始进人一个升级换代的新时代。房地产将重新洗牌，谁能在战略和策略上棋高一着，谁能在产品和营销上有根本性的创新，更重要的是，谁能在大盘时代探索出一套全新的理论和打法，谁就有可能占据一个时代的制高点。

在为星河湾项目大量搜集市场数据和信息时，王志纲工作室注意到一个引人注目的迹象：广州买家选择住房的首要标准正在由原来的价格因素向环境因素转变，也就是说人们对环境的需求开始抬头，并且有极大的渴望。人们不禁开始问：那些位于污染老城区中的高档物业，其环境质量与居高不下的价格相称吗?

一个越来越强烈的呼声正蓄势待发——高尚住宅呼唤高尚环境!而星河湾的机会正在这里。

转眼到了2001年春天，华南板块的空气开始紧张起来。几大金刚都在紧锣密鼓地加快项目运作，同时也不断派人到竞争对手的工地刺探军情，时刻调整自己的市场策略。当得知其他人的开发水平又有突破之时，马上连夜开会决策，调整原有规划，以至于水涨船葛、不断加码，恨不得把最后一丝气力都使出来。

在“八大金刚”中个头最小的星河湾却没太多对外的动作，更多是把力气用在产品的精益求精上。在王志纲工作室团队完成星河弯的总体策划方案后，黄文仔亲自挂帅，从规划、设计、景观、室为装修到后期物业管理、软件配套，均按国际标准请来既了解中国又具实力的世界一流公司分工协作、通力打造。同时，他又先后多次同专家们出国考察，汲取世界建筑艺术的精华，终于使星河湾从规划设计、环境景观、单体设计到社区水环境、会所、商业一条街等方方面面都达到了国际水平，某些局部还有过之而无不及。在个性化建设方面，星河湾融夏威夷、西班牙、新加坡等建筑风格和东方传统神韵于一体，令人看后流连忘返。

众所周知，大盘开发是实力的角逐，投资大，风险也大。为了规避风险，发展商一般采取小步慢走的策略，先开发几万平方米，丢个石头试水深，再根据市场反应逐步追加投资。而黄文仔却反其道而行之，一旦看准了方向就放血式地投资。星河湾一亮相就是16万平方米，建设标准一步到位，跟国际上最优秀的社区直接接轨。这种近乎赌博式的投资看似风险很大，其实是建立在理性分析和判断基础上的，正所谓“好钢用在刀刃上”，其效用非常强大。

商场如战场，如何打响项目的第一炮对于每个发展商来说都是一件生死攸关的大事，如果放了“哑炮”，那么，即使是再靓的产品也会错失良机。也就是说，如果开盘不能最大限度地聚集人气、引发人们最大的关注，销售前景也堪忧。所以，选择什么时候开盘和怎样开盘历来是发展商不得不审慎定夺的重中之重。更何况在强手如林、众说不一的华南板块，其总体的前景如何都有待于第一个检验市场的人。 星河湾想做第一个吃螃蟹的人。 但随着星河湾一天天走向成熟，市场推广工作却陷入僵局之中。无论广告公司如何殚精竭虑，黄文仔总是失望地摇头，而在广告公司提交的无数广告语中，他自始至终只认可一句——“好房子自己会说话”。

对于买家来说，最需要的是信心，尤其是像星河湾这种在品质、品位上绝对有保障的楼盘。必须在传统的广告思维之外为星河湾找到新的形式和手段造势、聚势。为此，王志纲工作室提出了“广告新闻化和新闻广告化”的基本思路。P20-22

为了纪念王志纲工作室成立二十周年，工作室组织编辑团队，历时两年，将出版过的荟萃工作室多年实践成果和经典案例的文集作了修订。今天，《智库是怎样炼成的——王志纲工作室战略文集》终于和大家见面了。

《智库是怎样炼成的》不仅呈现了工作室二十年的经典案例，更记载了一家民间智库二十年的发展历程。其中，《城市中国》初版于2003年，《第三种生存》初版于2005年，《找魂》初版于2006年，《财智论语》《谋事在人》初版于2007年，《玩出来的产业》初版于2014年，《战略之道——王志纲演讲录》《走向泛地产》则是首次与读者见面。

本着“尊重历史、尊重原著”的原则，在修订过程中，我们保留了文章原有的时态和叙事风格，尽量把原汁原味的内容呈现给读者，以此纪念那段激情燃烧的岁月。

文章千古事，得失寸心知。文集的修订是一个繁琐的过程，编辑团队根据各方修改意见，删繁就简，几易其稿，每个人都付出了辛勤的劳动。由始至终，文集的修订工作都得到了王志纲老师和林兰老师的指导。同时，各策划中心在繁忙的工作之余，按照不同的业务特征和写作要求，分别承担了相应的编写任务。其中，杨一飞、胡靖波及原整合中心云亮总经理先后参与，共同完成了《走向泛地产》的撰写，北京中心任国刚总经理及吴鹏、吴特、吴启霞完成了《新城市中国》的修订，上海中心柏波、王加俊、林超利完成了《第三种生存》的修订，深圳中心段明总经理及其团队完成了《玩出来的产业》的修订，广州中心金凌冰总经理及陈志鸿完成了《战略之道——王志纲演讲录》的撰写，成都中心许艳玲、杨峻、高文山、郭允剑完成了《谋事在人》的修订，运营整合中心杨镇宇总经理及唐申硕、李方军、侯剑锋完成了《财智论语》《找魂》的修订及文库最后的审订工作。

再次感谢所有付出心血的同仁1

2015年3月下旬，由工作室组织的“2015草根春天大会”即将在广东佛山召开。在这样一个时间节点，文集的付梓可谓承前启后、继往开来。作为工作室一项浩大的文化工程，我们秉承对历史高度负责的态度，力求使文集无愧于时代、无愧于读者。谢谢！

王志纲工作室战略文集编委会

2015年3月19日