邵小云等编著的《物业服务前期介入实操全案》全面细致地介绍了物业服务企业前期介入管理方面的要领，首先对物业前期介入做了一个全面的介绍，接着就如何获得前期介入项目、如何在各个阶段(规划设计、建设施工、竣工验收、物业销售、接管验收)展开实质性的工作进行了详细的介绍。

本书具有非常强的实操性，所提供的大量制度、文书、合同制度、表格等均来自于国内顶级的物业公司和房地产施工企业；席书可供商厦、写字楼、酒店、住宅小区、企业、学校、学术机构政府机关等的物业部门及其经理们作为工作参考，也可作为物业盆业工程部门内部管理手册及培训教程。

邵小云等编著的《物业服务前期介入实操全案》全面细致地介绍了物业服务企业前期介入管理方面的要领，以及如何获得前期介入项目、如何在各个阶段（规划设计、建设施工、竣工验收、物业销售、接管验收）展开实质性的工作等。本书具有非常强的实操性,所提供的大量制度、文书、合同、制度、表格等均来自于国内顶级的物业公司和房地产施工企业。

《物业服务前期介入实操全案》可供商厦、写字楼、酒店、住宅小区、企业、学校、学术机构、政府机关等的物业部门及其经理们作为工作参考，也可作为物业企业工程部门内部管理手册及培训教程。

导读物业管理前期介入/1

 一、物业前期介入的认识2

 二、物业管理前期介入的作用2

 三、物业管理前期介入的时机选择3

 四、物业管理前期介入流程3

 五、物业开发节 点提前介入关注要点3

第一章 获得前期介入物业顾问项目/7

 第一节 获得前期介入物业顾问项目招标信息8

要点一：前期介入物业顾问项目招标信息获取的途径8

要点二：获取投标信息8

要点三：要对投标信息进行甄选9

要点四：跟踪物业项目投标信息10

 第二节 对招标物业项目进行评估10

项目一：招标物业的基本情况11

项目二：招标物业条件分析11

项目三：建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人分析12

项目四：本公司投标条件分析13

项目五：竞争对手分析13

 第三节 做好前期介入物业顾问的投标工作14

内容一：积极与开发商建立联系14

内容二：投标小组设置15

内容三：要认真阅读、分析招标文件16

内容四：参加标书说明会17

内容五：物业现场摸底考察18

内容六：前期介入服务费测算18

内容七：制定项目前期介入顾问方案18

内容八：物业投标现场答辩19

内容九：签订物业前期介入顾问服务合同19

管理实践01：物业市场情况调查表20

管理实践02：物业管理项目调查表21

管理实践03：物业项目（在建/新建）信息搜集表21

管理实践04：物业管理项目招标公告信息登记表22

管理实践05：物业项目跟踪联系表22

管理实践06：物业基本情况分析表23

管理实践07：招标物业条件分析表23

管理实践08：新建物业前期服务招标项目分析表24

管理实践09：本公司××物业项目投标条件分析表24

管理实践10：××物业项目投标竞争对手分析表25

管理实践11：招标文件研读备忘录25

管理实践12：项目考察人员申请表26

管理实践13：物业项目实地考察记录表26

管理实践14：物业前期介入顾问服务合同27

管理实践15：综合性物业项目前期开发顾问委托服务合同30

第二章 规划设计阶段介入/37

 第一节 规划设计阶段介入概述38

内容一：规划设计阶段介入的重要性38

内容二：规划设计阶段介入的目标38

内容三：规划设计阶段介入的方式39

 第二节 规划设计介入关注的重点39

重点一：建筑物的细部设计39

重点二：配套设施的完善40

重点三：物业管理用房的规划40

重点四：小区公共道路规划41

重点五：娱乐、健身场所规划42

重点六：处理规划43

重点七：园区景观和绿化规划43

重点八：绿化用水规划46

重点九：辅助设施规划46

重点十：公共区域照明及景观照明控制规划47

重点十一：水、电、气等的供应容量48

重点十二：安全保卫系统49

重点十三：消防设施49

重点十四：建筑材料和主要设备的选用49

 第三节 规划设计评估50

步骤一：评估的准备工作50

步骤二：规划设计评估50

步骤三：规划设计评估工作程序54

管理实践：新项目关键点设计情况调查表54

第三章 项目施工阶段介入/63

 第一节 项目施工阶段介入概述64

内容一：施工阶段介入的重要性64

内容二：物业公司在施工阶段介入的责任64

内容三：物业公司在施工阶段介入的角色65

内容四：施工阶段介入的时机65

内容五：施工阶段介入的方式65

 第二节 施工现场巡查与整改66

要点一：了解现场巡查的内容66

要点二：现场巡查要特别关注的事项68

要点三：现场巡查问题的整改70

管理实践01：施工质量问题及设计缺陷问题（专业版）71

管理实践02：施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版）71

第四章 项目销售阶段介入/73

 第一节 营销策划介入74

步骤一：项目地块周边情况调研74

步骤二：对物业项目进行分析75

步骤三：对物业管理定位76

步骤四：《物业管理方案》策划77

管理实践01：住宅物业项目调查表（项目基础数据）80

管理实践02：住宅物业项目调查表（规划设计特点）81

管理实践03：住宅物业项目调查表（动态营销数据）81

 第二节 协助开发商拟定销售文件82

文件一：业主临时公约82

文件二：《住宅质量保证书》83

文件三：住宅使用说明书83

管理实践01：业主临时公约84

管理实践02：《商品住宅质量保证书》89

管理实践03：《×××住宅使用说明书》90

 第三节 销售中心物业服务展示94

要点一：设立销售中心物业管理处组织架构95

要点二：制定各阶段及每月工作计划95

要点三：提供客户接待服务95

要点四：做好保安服务96

要点五：环境营造服务96

要点六：负责物业工程服务97

要点七：做好资产管理97

管理实践01：样板房服务工作规范98

管理实践02：样板房服务接待及流程102

管理实践03：样板房现场维修管理104

管理实践04：样板房物品管理104

 第四节 配合现场销售105

要点一：吃透设计图纸，准确了解设计的优劣105

要点二：对项目存在的不足，尽早提出针对性的解决方案105

要点三：在不同省市承接项目的，对地方规章应详细了解105

要点四：高标准挑选销售现场服务人员105

要点五：做好现场与开发商的各项对接108

要点六：关注开发商的销售宣传108

要点七：以各种方式全方位展示房地产物业管理品牌109

第五章 竣工验收阶段介入/111

 第一节 竣工验收概述112

内容一：竣工验收的含义112

内容二：物业公司在竣工验收中的责任112

内容三：竣工验收的依据112

内容四：竣工验收的分类113

内容五：物业公司参与竣工验收配合的内容113

内容六：物业公司参与竣工验收的流程114

 第二节 细部质量检查114

要点一：明确地产公司与物业公司的职能分工114

要点二：签订细部质量检查协议115

要点三：做好细部质量检查的准备工作115

要点四：细部质量检查的实施116

管理实践01：××物业工程细部质量检查协议118

管理实践02：毛坯房细部质量检查标准121

管理实践03：全装修房质量检查标准126

管理实践04：质量问题通知单137

管理实践05：整改报验不合格通知单137

管理实践06：报验单138

管理实践07：罚款建议书138

管理实践08：质量问题记录表139

管理实践09：督导监察记录单139

管理实践10：质量抽查记录表139

管理实践11：工作联系函140

管理实践12：厨房间、卫生间盛水试验检查表140

管理实践13：排水立管通水、通球质量检查表140

管理实践14：内墙面、顶棚质量检查表141

管理实践15：木地板、踢脚线质量检查表141

管理实践16：进户门、房间门及门套质量检查表141

管理实践17：卫生间、厨房间、阳台地面、墙面、顶棚质量检查表142

管理实践18：卫生间、厨房间橱柜、设备质量检查表142

管理实践19：铝合金门窗质量检查表142

管理实践20：阳台栏杆质量检查表143

管理实践21：家用电器设备质量检查表143

管理实践22：排水支管通水质量检查表144

管理实践23：开关、插座通电质量检查表144

管理实践24：屋面质量及盛水试验检查表145

管理实践25：楼梯间、电梯间公用部位质量检查表145

第六章 物业接管验收介入/147

 第一节 接管验收概述148

内容一：物业接管验收的条件148

内容二：物业接管验收与竣工验收的区别149

内容三：物业接管验收交接是双方的责任149

内容四：新建房屋接管验收标准150

内容五：接管验收的资料要求151

 第二节 接管验收工作要点154

要点一：成立接管验收小组154

要点二：审核并确认接管验收155

要点三：编写接管验收方案155

要点四：确定验收标准155

要点五：对验收人员进行培训156

要点六：准备好相应的验收表格156

要点七：验收工具与物资要准备充分157

要点八：验收前宜召开接管验收会议157

要点九：进行资料的交接验收158

要点十：对房屋实体进行验收158

要点十一：处理接管验收的遗留问题160

要点十二：明确交接验收后的物业保修责任160

要点十三：办理交接手续162

要点十四：验收后入住前的设施成品保护162

管理实践01：××花园接管验收方案163

管理实践02：某住宅物业接管验收标准和要求166

管理实践03：接管验收邀请函176

管理实践04：新建房屋交接责任书177

管理实践05：新建房屋一览表178

管理实践06：新建房屋具备接管验收条件审核单178

管理实践07：工程验收通知179

管理实践08：新建房屋验收表179

管理实践09：小区公共设施及道路设施验收单181

管理实践10：小区公共绿化验收单181

管理实践11：验收通过证明182

管理实践12：接管验收遗留问题统计表182

管理实践13：工程质量问题处理通知单183

管理实践14：接管通知183

管理实践15：物业资料验收移交表184

管理实践16：房屋及公用设施等移交验收交接表185

管理实践17：工程质量保修责任书185

参考文献/187