《未来靠啥养老--以房养老你准备好了吗》(作者柴效武)为我们的养老保障大业提出了一系列的新思想理念。这些思想理念的实施，对促成国民经济的较好较快的增长，建设和谐社会，以人为本的理念实施，为应对老龄化危机，都具有重大意义，值得引起大家的关注。

作者撰写《未来靠啥养老--以房养老你准备好了吗》的目的，在于对各种以房养老的具体模式给予较为深入全面的介绍，如果您对以房养老感兴趣，请阅读正文。

中国老太太与美国老太太如何买房的有关争论，至今还言犹在耳。时隔数年，又一位新的老太太来到中国，带来了以房养老的全新理念。《未来靠啥养老--以房养老你准备好了吗》(作者柴效武)对以房养老的理念和操作模式等给予全面介绍，并试图对关乎到亿万老年人的养老保障事项以全新的诠释。

《未来靠啥养老--以房养老你准备好了吗》不仅适合老年人阅读。

金融养老

倒按揭养老

售房养老

家内售房养老

投房养老

投资返本入住

合资购房

父子合资购房养老

父子接力贷款购房

住房出典

集中养老

异地养老

基地养老

老年公寓养老

老年社区养老

集资合作养老

换房养老

住房置换

售房入院养老

售房入院+养老寿险

租房入院养老

宅基地换养老

农房换市区房养老

招徕房客

购养老房养老

合居共住养老

托付养老

托付赡养

遗赠扶养

农家养老

以房换养

以房自助养老

法国的Viager养老

附：测试：你适合哪种养老模式

金融是现代化的一种融资工具，欲求住房担当养老保障的功用，首先就需要动用金融保险这种构思精妙的手段，为家庭的养老事业服务。倒按揭在国外已经发展得如火如茶，其他金融手段参与以房养老事业也相继出现。本部分主要对这些运作方式予以揭示和介绍，以期推动我国的金融保险机构早日加入以房养老的队伍。

一、倒按揭养老

一位退休老人，除了拥有一套住房外，没有或缺乏其他养老金来源，可以选择将房子抵押给金融机构或其他专门机构，每月从该机构领取一定数额的生活费，用于晚年改善生活之需，在他去世后这套房子就归由该机构所有或处置，这就是倒按揭。倒按揭作为以房养老实施的典型方式，已受到了社会公众的异常青睐，并强烈地冲击着国人千百年来的养老观念，对此组织深入的分析研究，是非常必要的。

(一)倒按揭的提出

需要说明，日常谈到以房养老，进入大家视野的首先就是倒按揭这一舶来品，正式名称为反向抵押贷款，但如就此认为以房养老只是倒按揭这一种方式，则是个极大错误。难道以房养老就是“自古华山一条路”，除了倒按揭这种美国来的舶来品，就没有其他可行之路吗？显然不是这样。事实上，据我们的研究，以房养老是一种养老保障的新理念，倒按揭则只是以房养老理念下的一种具体操作工具。以房养老可以采取的方式很多，据我们大致归纳可分20多种，并非只有倒按揭一条道，更非一定要将以房养老等同于倒按揭。

大家习惯于认为以房养老就只是倒按揭，同时附带谈到倒按揭实施的复杂性与难以操作性，最终结果就是以房养老看起来美好，用起来糟糕，实际上难以实施。曾经有位老年人向我提出这样的疑惑：“以房养老是大家热衷评论的热门话题，其中最为典型的倒按揭模式的推出，又由于种种条件限制，在短时期内难以顺利实现。我们年龄都很大了，可能等不到银行和保险公司推出这一金融保险产品了。在这种状况下，还有什么更好的养老模式，可以给我们大家做些介绍呢？”老大爷的话是对的，但在作出介绍之前，我们首先看看什么是倒按揭。

(二)什么是倒按揭

什么是倒按揭，不同资料文献的定义表述有所不同，但都可发现它是一种“帮助老年人在不出售住房的前提下，将房产价值转换成流动的现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具”。老人参与倒按揭的结果是，在自己的晚年生活缺乏现金流入，生活陷入困顿，没有继承人或不想让子女继承自己房产的情况下，以自有产权的住房作为抵押，每月从相关机构获取一定数额的款项，来弥补日常养老金的不足。金融机构开办这项业务，解决这部分老人用死亡后的房产价值提前变现套现来养老，是很有价值的。

倒按揭业务的开办，主要用于有自有住房产权却缺乏养老金收入的老人，该老人有自己中意的住房，准备在该住房做长期居住养老到最终死亡，并且不准备从该住房中迁出。倒按揭得到的款项可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要自由得到。倒按揭的一大好处是，在整个居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷，包括本金和利息。贷款的特点是分期放贷，最后一次性收回。贷款本金和利息总额随时间延长、分期放贷而增长，自有资产减少。这种贷款之所以叫“倒按揭”或称名为“反向抵押贷款”，正在于它的现金流方向与传统抵押贷款相反，是以房产为抵押，借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金，而非传统的住房贷款现金从房主流向银行等金融机构。

倒按揭最早源于荷兰，当时是荷兰政府为了解决住房问题而提出的一种措施。上世纪的80年代，美国出现了大量的“房子富翁、现金穷人”，于是倒按揭应运而生，为满足这些老年人用房子换钱养老，作出了大贡献，并逐渐成为老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房和城市发展部(HUD)最早开办并大力支持了倒按揭业务，许多老年人用它补充社会保障、意外的医疗费甩支付，改善家居生活等等。使得美国成为倒按揭业务开展最成熟、最具代表性的国家。这个金融产品目前在英国、澳大利亚、法国、日本等发达国家已有了广泛开展，我国尚未引进类似业务，但相关的产品研发正在进行，预期不久的将来就会面向全社会正式推出。

倒按揭依据其可达到的目标而言，是一种带有社会福利保障色彩的商业经营行为。具体实践操作中，需要有商业性的严密精算和财务指标计量、价值确定、成本收益计算的经济分析。同时，依据本事项的特定养老目标而言，又附有浓郁的社会福利保障的色彩，是老年人将其拥有房产的全部价值，在自己有生之年做出的一种合理配置、有效分配的特殊制度安排。

美国的倒按揭发放对象，是62岁以上的老年人。发放的形式有：

1．联邦住房管理局有保险的住房倒按揭，这种贷款可以保障老年住户尽可能长时间地生活在自己的住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。这是美国联邦政府投保的很安全的计划，给参与贷款的老年人提供了有力的金融保障。

2．联邦住房管理局无保险的倒按揭，这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。倘若贷款期限已到，而老人仍是精神奕奕时，也需要从抵押的住房中搬离，俗话称为“扫地出门”。目前，这种贷款已经因巨大的社会舆论压力而停止办理。

3．放贷者有保险的倒按揭，这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款的对象资格不需要得到政府的认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产的25％～30％作为偿还贷款的保证。P1-3

住房是老人养老的糖果屋

脍炙人口的《格林童话》中，曾经讲述了一个“糖果屋”的有趣故事。如今的“糖果屋”已经不再是小孩子才会去看的童话。老年人用房子养老，这个房子就成了真正意义上的“糖果屋”。尽管以房养老的理念与运作方式，在中国还处于探索的过程中，但“糖果屋”的童话却渐渐跃入眼帘，成为人们可以触摸到的现实。虽然老人的房子不是用糖果做成的，但我们遵循以房养老的理念，介绍若干具体的操作方式，则能让老人的房子变为晚年足以舒适享用的“糖果”。

老人们如何以房养老，我们为有志于此的老人们，提供了众多的“糖果”，或者是一个可供自主选择的大“莱单”。同时，我们对菜单中的各个大莱逐一作出介绍，帮助老年人根据自己的经济能力和意愿爱好，在莱单中自主随意地“点菜”，选择适用的以房养老模式。

……

以房养老不仅对有住房的富人非常有用，对住房面积不大、价值有限的穷人而言，同样可发挥积极功用。如几个经济贫困、稍有廉价住房的老年人，开动脑筋对该住房予以有效利用，对养老问题做个特殊组合，合作购房，共同居住开销，结成一个养老共同体搭伴养老，就是度过贫困、消除寂寞无助的好办法。

以上谈到用房子养老的各项可行手段，为老人们提供了一个包容多个“大菜”的可供大家自主选择的一桌丰盛大餐，并帮助老年人在“大莱单”中，根据自己的经济能力和意愿喜好，自主随意地“点菜”，选择最适合自己的以房养老模式。正像某些新闻媒体的信息报道经常标榜的那样，“这里总有你需要的信息”。以下介绍的20多种以房养老方式，总有其中一两种正好能对上老年人的“胃口”。各种以房养老手段的使用也非单打一和一次定终身，而是可以根据时势的需要，给予相当的模式转换与综合融会使用的空间，以期能对养老保障事业发挥更大的功用。

本书撰写的目的，在于对各种以房养老的具体模式给予较为深入全面的介绍，如果您对以房养老感兴趣，请阅读正文。

以房养老作为一个设计广泛的领域和全新的理念，可以派生的产品颇多。其中反向，抵押贷款是以房养老理念实施的一个重要模式。我希望学术界与政府部门、养老保障机构、金融机构、房产企业通力合作，认真进行本课题的可行性论证，设计出符合我国国情的反向抵押贷款产品，更好地加强我国老年人的养老保障，实现构建和谐社会的目标。

——著名经济学家厉以宁教授

以房养老有助于提高老年人的生活质量，涉及到相关法律、评估标准、继承权婚问题，需要对很多问题的防范措施加以研究，只有这样才能真正维护老年人的权益，否则会适得其反。这件事情已经引起了国家的高度重视。我个人认为，这件事势在必行。

——全国政协人口资源环境委员会副主任，原国家劳动与社会保障部部长郑斯林

第三个老太太以房养老，打造养老基地，实施基地养老，本书为我们的养老保障大业提出了一系列的新思想理念。这些思想理念的实施，对促成国民经济的较好较快的增长，建设和谐社会，以人为本的理念实施，为应对老龄化危机，都具有重大意义，值得引起大家的关注。

——著名经济学家 高尚全教授

我赞同以房养老，这在市场经济条件下是可以去探索的。如果银行和老年人都觉得好，也不一定非要把房子留给自己的子女。作为市场经济的运作模式，以房养老先做试点再推广是可以的。

——中国老龄协会会长，民政部前副部长李宝库

什么是以房养老，我们如何来以房养老，以期解决好城乡亿万老年人的养老保障问题，应对已经到来的老龄化危机。浙江大学的柴效武教授在本书中给我们做出了很好的探讨。

——中房集团理事长，幸福人寿保险公司董事长孟晓苏教授

借鉴西方国家的经验，根据中国国情，我们可以建立一种新的安居养老保障体系，作为我国养老保险保障制度的一种补充。住房反向抵押贷款不仅在发达国家被证明是一种成熟的融资方式，也是国际上解决老年人养老问题的一种方法。中国已经存在推行的基础和潜在的市场。

——九三学社中央副主席、国家住房与建设部科技司司长赖明