把脉中国楼市·关注房地产未来发展趋势！

解读限购令下的楼市政策·投资房地产业制胜之道！

金圣荣所著的《中国楼市大趋势》深刻解读走进阶段性拐点的中国楼市迷局！本书是刚性购房者和楼市投资者进军房地产市场的指南。

金圣荣所著的《中国楼市大趋势》从信贷、国家调控、楼市需求以及供给等多个方面全方位地深刻解释了中国楼市浮华背后的真相，从多个角度对刚性购房者和楼市投资者提供了非常有价值的参考。《中国楼市大趋势》是刚性购房者和楼市投资者进军房地产市场的指南。

前言 房价快速上涨或下跌都是一种危机

第1章 经济预言：中国楼市崩溃论

 潘石屹：中国房地产得了癌症

 中国楼市真的会崩溃吗？

 危机的前兆：租售比严重失衡

 楼市新政能否成为中国房地产的生死拐点？

 中国楼市已经不再具有投资价值

 中国房地产到底有多疯狂

 无处不在的炒房客是制造危机的幕后推手

第2章 地产新政：是不是抑制房价上涨的杀手锏

 楼市新政：急症需下猛药

 中国楼市已迎来全面调整期

 “国十条”：认识深、决心大、力度轻

 房产税是调控房地产最好的杠杆

 限购令，及时扑灭楼市“火焰”蔓延的及时雨？

 限购令常态化是调控效果最根本的保障

 二三线城市房价也将出现回落

 地产新政是否能“立竿见影”

第3章 房价博弈：被地产商绑架的中国经济

 房价下跌中谁的眼泪在飞

 房价能否当CPI指数的晴雨表

 开发商为何坚信“守得云开见月明”

 政府调控如何避免雷声大，雨点小

 房地产绑架银行：一个愿打，一个愿挨

 房价飙升，都是开发商的错吗？

 房价涨不涨，谁说了算？

 高房价是中国经济的绊脚石

 由高房价引发的社会矛盾

第4章 资本楼市：楼市过热的幕后推手

 温州炒房客的“胜利大甩买”

 逐利的国际热钱吹起了房地产市场中的泡沫

 央企拿地吹响地价上涨的号角

 国有银行是房地产商的“护身符”

 民间资本大量涌进中国楼市

 股市与楼市是“跷跷板”的两端

 地王——制造危机的幕后推手

第5章 向高房价宣战：由高房价引发的楼市战争

 房产税——一定时期内最值得关注的话题

 千呼万唤始出来的房产税试点

 中国房地产市场是大赌场？

 宏观环境决定中国楼市向上的趋势在

 短时间内不会改变

 房地产行业是一个滋生暴利的最佳场所

 “一枝独秀”的房地产业其害无穷

 开发商与银行是“同生死，共患难”的铁哥们儿吗？

 怎样解决地方政府过于依赖“土地财政”的问题

第6章 泡沫经济：中国楼市泡沫的破裂

 房地产市场的泡沫化指数

 楼市泡沫是扰乱经济的黑色幽灵

 如何识别房地产市场中的泡沫

 如何抑制房地产泡沫

 对房地产行业的过度投资加大泡沫体积

 在泡沫之中如何生存？泡沫破裂之后，会留下什么？

 货币流通与楼市泡沫的博弈

第7章 直接后果：房价与通货膨胀形成恶性循环

 全球通货膨胀周期推涨房价提升

 货币扩张让楼市更加凶险

 “涨”与“胀”决速中引发危机

 中国楼市泡沫将会被美联储左右

 金价、房价与目前中国的通货膨胀

第8章 地产江湖：中国地产大佬的发家史

 王石：用智慧和理性攀登楼市高峰

 许荣茂：地产与资本市场的舞者

 潘石屹：用五百亿验证人生价值的地产诗人

 任志强：做地产界里的思想狂人

 冯仑：自称地产先行者的“地产政客”

 王健林：收世界500强企业的房租

 朱孟依：一家暴富企业的幕后老板

 张力：将利润做到极致的背后

 张宝全：从艺术的角度造房子

第9章 历史经验：全球主要经济体的楼市危机

 美国次贷危机及其对中国的启示

 历史上的美国：被房地产泡沫多次光顾的国家

 希腊债务危机彰显房地产泡沫的破裂

 日本虚高房价引发二十年经济衰退

 东南亚金融危机下的香港楼市

 越南金融危机与房地产过热

 迪拜债务危机：过度膨胀的房地产难逃崩溃命运

 前车之鉴：香港、海南的房地产泡沫

潘石屹：中国房地产得了癌症

2010年4月底，当今中国最活跃、最具有鲜明个性的地产奇才——SOHO中国房地产总裁潘石屹接受了中央电视台记者的采访，潘石屹对当前中国房地产现状的评价可谓一语破的，他说“中国房地产得了癌症。不是说它的细胞都坏掉了，而是因为房地产的细胞生长得太快太活跃，已经开始吸收其他细胞的营养。人如果得了癌症，癌细胞就会失去约束，在人体内疯狂生长、转移，最终导致人体生命枯竭。一个行业大量集中全社会的资金，使其他行业的市场占有率萎缩，就如同人得了癌症。”众所周知，癌症是非常可怕的疾病，如果真的到了癌症晚期，那就意味着无药可救，即使有再好的医生，也无力回天。潘石屹拿癌症与中国房地产相比，说明这个行业确实存在不小的症结。

潘石屹一针见血地指出了当今房价过快增长的诱因——流入房地产业的社会资金量过大。的确如潘总所言，自从2008年经济危机以来，政府为了拯救一些濒临倒闭的中小企业和扭转因出口下降造成的经济下滑，向市场内投放了四万亿的信贷。这一举措带动地方更多的资金投入市场，2009年全年超过10万亿元，这么多资金的注入，必然会造成流动性过剩，使人们对通货膨胀的预期增加，在股市低迷的情况下，人们开始疯狂购买资源性产品。因此，才导致房价不理智地一路飙升，才使房地产市场异常火暴，举世瞩目。甚至连外国的某著名经济机构都将中国楼市列为全球第二大资产泡沫行业。

有人会问，2008年以来国外的经济危机对我国的影响很大，很多出口导向型企业倒闭，民工出现返乡潮，为什么房地产行业却独树一帜，房价疯狂上涨呢？后来出台的十大振兴产业规划也并没有房地产行业，为什么楼市却一路凯歌、势不可挡呢？这个问题要从中国经济的深层次矛盾说起。

潘石屹指出，房地产的问题反映了当前中国经济的深层次矛盾。中国自改革开放以来，一直以出口为导向来发展经济，拉动经济的三驾马车——投资、出口、消费总是很难达到均衡，投资和出口占的比重过大，而消费占GDP的比重却越来越小。全球经济危机暴发以后，外需减少了，靠出口为生的企业订单锐减，只能裁员甚至倒闭，这些企业主手握从实体经济中退出来的资金，在通涨预期的作用下，投向了不动产，以求得保值增值。

说中国一线城市的房地产市场是投资客市场绝不为过，北京、上海、杭州、深圳等城市房价屡创新高，许多开发商都与出手阔绰的投机客有着千丝万缕的联系，这也是为什么潘石屹说北京的房地产投资投机盛行，房地产存在泡沫的根本原因。北京作为全国的首都，投资投机客都将这块市场看作他们投资投机的最佳选择之一。山西的煤老板、温帅I的炒房团、还有进军房地产的其他行业的企业主，都想在北京这块他们眼中的风水宝地，捞取更多的利润。他们往往一次就买下多套房屋，甚至将整整一层全部买下，许多老板都是现金结付，一出手就几千万资金，让在场的人惊得瞠目结舌。如今的北京，房子似乎已经失去了居住的实用价值而成为了投资投机的工具，人们开始了通过房子来获取利益的接力棒游戏，没有人知道谁会成为接力的最后一棒，或许人们坚信这最后～棒的到来还遥遥无期，因为只要中国经济还在不断发展，房价就会一路凯歌，持续上涨。2009年，连路边的报摊小贩都在谈论房子，中国已经进入了全民炒房阶段。

2010年3月18日下午，国资委召开了新闻发布会，会上公布了16家以房地产为主业的央企，还有78家不以房地产为主业的央企，国家正在与这78家央企协商，对其加快进行调整重组。对于国家劝退78家非主营房地产业务的央企的这一举措，潘石屹表示国家调控房价的态度是积极的、坚决的，但劝退国企并不能从根本上遏制房价过猛的上涨趋势。因为房价上涨的原因是多方面的，不单单治理某一点就能取得好的效果。现在看来，最主要原因是土地供应太少，以及供应的土地没能及时建设，造成供需矛盾。

央企大都财大气粗，很容易在繁华城市飙出几个地王，对市场上房价的上涨便起到了一个向上的带动作用。在市场上，容易造成普通民众的恐慌心理。但是如果为了避免出现“地王”，就停止土地出让，更会加剧市场的恐慌，有人将此形象地比作“憋尿”，但“憋”不能解决根本问题。最根本的解决方法是把“尿”释放出来。央企们抢做“地王”的最主要原因是因为他们有太多富余的钱，资金成本相对于民营企业较低。对于当下像得了癌症一样的楼市来说，限制央企只是“化疗”杀死78家“癌细胞”，活下来的那些癌细胞会更为活跃生猛。

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房价快速上涨或下跌

都是一种危机

有一种危险叫做速度，有一种危机叫做疯狂，中国房地产业的快速扩张带给中国经济的不仅仅是GDP的迅速增加，还有一根会勒死中国经济的绞绳——高房价。在中国改革开放的30多年中，中国经济取得了举世瞩目的成就，当中华民族信心百倍地向着建设现代化新中国的道路迈进的时候，高房价的出现不但使得中国经济的风险性大大增加，而且使得民怨沸腾，全社会出现了不和谐的因素。可以说，高房价不但是会勒死中国经济的绞绳，更会让中华民族历尽千辛万苦创造出的盛世局面遭遇到覆灭的危险。

高房价的危害有多可怕？对于从来没有尝过房地产泡沫破裂滋味的中国人来说，对于房地产泡沫破裂给社会所带来的破坏力有多大茫然无知。但是，从世界各国的经济发展来看，每一次房地产泡沫的破裂都为一个国家带来了灾难性的损害。看看20世纪90年代日本房地产泡沫破裂之后的现状——全民疯狂投资不动产结果导致日本经济在其后20多年里停滞不前；美国的投资银行大肆发放住房贷款导致次贷危机的爆发，以至于引发了全球性的金融危机，至今世界经济还处在金融危机的阴影之下。可是，当世界权威财经杂志《福布斯》将中国的房地产业列为“世界上有可能爆发的第二大危机”之时；当浙江瑞安这个连一家电影院都没有的县级市的房价却直逼京沪接近3万元一平方米之时，中国的开发商与炒房者却在高呼“高房价是中国走出2008年世界经济危机的助推器”。毫无疑问，这个论调的潜台词就是如果房价下跌中国经济将陷入新的经济危机。应该说，每一个对中国房地产市场还保持一丝理性的人，都应该意识到，所谓的“高房价是中国经济的最大马力的发动机”等论调都是假话，那是一群只为自身利益而不顾国民经济安全之人的“肺腑之言”。

现在的中国房地产市场是一个以权力为“里”市场化为“表”的典型垄断市场。任何一个垄断行业都是操纵供求关系为少数利益集团谋取巨额溢价的行业。当中国的房地产市场已经变成一个不再是通过为社会提供住宅提供服务来获取收益，而是凭借权力的介入与供求关系的操纵来获取暴利的市场之后，带给社会的不仅仅是高房价对人民生活的困扰，更多的是对社会公平与社会正义的践踏，使得社会不稳定因素大大增加。

1998年中国开始实行房改，2000年之后中国房地产业迎来了所谓的“黄金十年”。在这短短的十年之中中国一线城市的房价从最开始的最高几千元一平方米的价格飙升到了两万一平方米以上的价格，房价的高速增长没有带给老百姓更多的实惠，相反却催生出了大批的炒房客，这些炒房客与房地产开发商们群魔共舞，以人民生活必需品的房子为工具开始大肆地掠夺社会财富。要想让中国房地产业的癌症被治愈，要想让中国经济摆脱被高房价绑架的命运，那么重点调控治理房地产行业和打压高房价就成为了中国政府当前最亟需面对与解决的问题。

2010年4月17日，中央政府为了化解高房价带给中国经济的巨大风险和高房价带给社会的不利影响而出台了房地产调控政策——“国十条”，2011年1月26日，更加严厉的调控政策“新国八条”出台。“国十条”和“新国八条”的出台，表明中央政府对于现在的中国房地产业已经有了新的认识。也充分表明了党中央和国务院对遏制高房价的决心。同时也从另一个侧面反映出政府不再将房地产业当做拉升GDP、促进经济增长的支柱性产业。

“国十条”的出台意味着中国政府拉开了调控高房价的序幕，但是从世界上其他国家房地产泡沫的整治情况来看，同房价不能过快增长的道理一样，房价快速下跌同样万万不可，因为在任何一个经济泡沫中价格的快速下跌在刺破泡沫经济的同时也会给社会带来萧条和动荡——任何行业的泡沫都是因为其他行业的流动性的注入导致流动性过分集中而引发的，所以在泡沫破裂之时也会引发其他行业的萧条与动荡。从目前的中国房地产业来看，投入房地产业的资金除了银行发放的天量信贷占了很大一部分之外，还有其他行业资金的注入，比如在2008年世界金融危机席卷全球之际，中国的很多民营中小企业为了渡过难关使得资产保值，纷纷将钱投入楼市，据相关机构的统计数据显示，民营中小企业投入中国楼市的资金已经高达上千亿人民币，那么，高房价的快速下跌必然会对这些民营中小企业带来巨大的损失。

从当前中国房地产市场的状况与中国经济的发展态势来看，房价的过快上涨或下跌都会对中国经济的稳定带来灾难性影响，所以一定要在打压高房价的同时一点一点地挤出泡沫，使得高房价以一种稳定的理性的方式回归合理价位，只有这样才能确保中国经济快速稳定增长，才能使中国的民生得到切实的改善。