本书共九章。第一、第二章是对住房抵押贷款证券化总体情况、整体框架和种类的概括性描述；第三章介绍了非代理抵押市场的发展情况；第四章至第七章着重围绕政府担保的住房抵押贷款支持证券的定价情况展开讨论；最后两章主要讨论我国住房贷款证券化的运作和定价问题。

金融就是要把资金不断地流动起来。资金流动得越快，资金就增值得越快。因此，为流动性差的资产寻找流动出路是金融中介机构的重要任务，证券化就是其中的一个重要工具。

狭义而言，资产证券化是指银行和其他中介机构以证券形式出售不动产的行为；广义而言，是指涉及金融需求买卖的金融中介仃为。资产证券化产生于20世纪60年代初，是一种迅速发展的金融工具。它使得商业银行等金融机构增加了资产和负债的流动性，并提供了新的资金来源。目前，被证券化的金融资产种类越来越多，证券化交易的组织结构也越来越复杂。最成功的是住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款证券化是指将商业银行积存的住房抵押贷款以证券形式出售。这在美国已经发展得较为成熟，而在我国还没有开展此项业务。中国的住房抵押贷款业务开展的历史还不是很长，真正成规模的业务发展是在20世纪90年代后期。但中国的住房抵押贷款业务的发展十分迅猛，随着房地产事业的发展和人民生活水平的提高以及对住房要求的提高，各商业银行都将这一业务作为开拓市场的重点。但随之而来的问题也很明显，银行积压了这一长期不流动的资产，使银行资产的流动性、效益性都受到了极大的影响。设法将长期住房抵押贷款流动起来乃是中国资本市场追求的趋势。在积极筹划中国住房抵押贷款证券化的过程中，学术理论界应该起到积极的作用。本书就是基于这一理念而写作的。

抵押支持证券投入交易的一个重点就是对其作出恰当的估价，而要进行估价必须预计它的现金流量，其中最大的困难之一就是：由于提前偿付的存在使现金的流量是未知的，如何较准确地预测提前偿付，就成为对抵押贷款进行估价的最重要的步骤之一。运用数学模型对提前偿付的随机行为进行描述是抵押支持证券定价的主要方法。施方有着深厚的数学理论基础，因此，在这方面的研究充分发挥了她的长处。除此之外，她的刻苦学习的精神也给我留下了深刻的印象，今天她的书能出版，这是对她长期艰辛努力的肯定，作为她博士研究的导师，我感到非常高兴并写下此序以表祝贺。

俞自由

2004年3月23日

于香港