陈友华、吕程编著的《香港房地产神话》除了希望洞悉香港房地产和经济社会发展的诸多奥妙所在，更致力从香港这面镜子中，看清内地房地产市场和经济诸多带有共性的问题。香港房地产市场历史较为悠久，有相对丰富的数据、史料和实证研究可供参考。最重要的是，内地城市长期以来以一国两制下的香港为师。洞悉香港，才有可能读懂内地。

陈友华、吕程编著的《香港房地产神话》讲述了：长久以来，香港政府被普遍认为在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，从而成为内地政府学习与借鉴的榜样。事实上，中国内地在1998年以来的住房制度改革中也确实学习借鉴了香港的很多做法，尤其是从香港舶来的一整套土地批租制度。已有研究和媒体宣传中，对于以土地的严格控制和公共住房政策为核心的“香港模式”更多的是推崇和赞誉，而鲜有对“榜样”的质疑。

“香港模式”究竟是好榜样，还是坏典型?以此为榜样的中国内地政府，是否能寻获解决内地房地产市场诸多问题的良方?我们常倾向于将内地作为香港的参照标准，得出香港是个好榜样的结论。把两个经济社会发展水平差异巨大的地区放在一起进行比较，得出毫无悬念的结果没有多少实际意义。当务之急，是将“香港模式”置于经济发展水平相似的国家和城市之列，通过比较，对其进行客观的评估，进而加深认识，并进行必要的反思。

《香港房地产神话》正是基于以上的逻辑，以香港为鉴，期待能够为中国内地房地产市场改革与发展探索出前行的方向，甚至寻找到一条可行的出路。

上篇 好榜样还是坏典型

 第1章 香港土地真的稀缺吗

香港房地产业三大怪

二战后土地房屋需求的大爆炸

香港土地真的稀缺吗

 第2章 港府的土地经营策略

高抛低压限制供给

土地用途管制与囤地

城市规划的碎片化

放开容积率管制

雄心勃勃的填海计划

“土地饥渴营销策略”助推房地产价格

 第3章 公共住房：给予还是剥夺

政府理性算计下的公共住房决策演变

中低收入者置业梦碎与蜗居

“中惨阶层”：政府和财阀的提款机

 第4章 好榜样还是坏典型

土地垄断与批租：殖民掠夺与土地财政最大化

土地财阀：政府的包税商

民主缺失：土地垄断的温床

房地产利益的博弈：政府、财阀吃饱，中低收入者跌倒

政策难安：房贵伤民、房贱伤民

房地产泡沫：随时引爆的定时炸弹

中篇坚守还是逃离

 第5章 高房价：香港经济“最后的晚餐”？

香港的高房价是空中楼阁

香港经济的未来决定香港房价的命运

脆弱的预期：房价短期暴涨暴跌元凶

高房价：香港经济“最后的晚餐”

HongKongisDying？！

 第6章 香港的优势与症结

香港奇迹？

简单事实：流汗而非灵感

竞争优势：如何理解

垄断中介经济：大势已去

无根产业：岌岌可危

“三高”劣势：由盛至衰的加速器

 第7章 未来城市竞争：香港的命，如何操盘

“纽伦港”：臆想还是现实

东亚大都会：硝烟与割据

珠三角：群雄并起，三足鼎立

世界大城市：成功的奥秘

威尼斯的衰落：香港的前车之鉴

迪拜：阿拉伯世界的香港

 第8章 资本逃离：正在进行时

危机即逃亡

资本正在逃离

晚餐结束，谁来买单

香港故事的尾声

下篇 洞悉香港，读懂内地

 第9章 城市化进程中房价和地价的关系

引致需求：房价推动地价

城市化、住房与引致需求

政府干预：土地反向作用于房价

 第10章 土地饥渴营销与房地产价格螺旋

土地稀缺：概念模糊与混淆

城乡二元结构下农村宅基地的低效占用

城市化、人口集聚与土地的集约利用

土地饥饿营销法推高地价与房价

 第11章 土地即权力：垄断霸权与土地价值理念错位

“土地财政”与政府“增长智慧”

土地财政与透支未来和代际不公

土地霸权：土地所有权垄断

“地利共享”的价值理念

 第12章 “国五条”背景下楼市热点问题讨论

调控落空，房地产价格高企都是地方政府的责任?

仅有房地产开发商在囤地?

被妖魔化的房地产开发商

多方博弈：上有政策，下有对策

房地产调控会否诱发地方财政危机?

政策难安，媒体助澜，加剧恐慌

房地产调控下房荒和鬼城的同现

后记

但是，即便地方政府完全按照中央政策落实调控，就可实现房价的平稳甚至降低吗?我们可以借鉴2012年底香港楼市调控陆续出台“双辣招”的情况，买家印花税与双倍印花税加起来，非本地居民及公司买家的税率可高达23．5％，本地居民购买第二套房的税率则为8．5％。以港府的执行效率，此项措施被严格执行无误。但港府数据显示：2013年4月份房价仅微降0．7％，而成交量却暴跌至2003年SARs期间水平，地产代理行业面临危机，地产股大跌，200万港元以下小户型被炒高，普通港人首次置业更难，地产商、地产代理从业人员屡次逼宫，甚至出现万人上街大游行，迫使梁振英公开表示“双辣招”是政府“在迫不得已的情况下采取的措施，承诺当楼市转趋稳定、土地供应充足，他将会第一个赞成取消楼市管理需求措施。” (中国新闻网，2013)同样，北京作为“国五条”调控最严城市，却是调控以来房价上涨幅度最大的城市。

中国房地产市场主要表现为供不应求，其有效应对办法是在抑制需求的同时，增加供给。而中央政府的楼市调控政策却走错了方向，增加交易成本①，增加房地产开发商与购房者的融资或贷款难度与成本，从而对需求与供给实行双重打压。从历次房地产调控效果看，对需求的打压有限，且很多需求只是被推迟，而不会因此而消失。与此同时，对供给能力的打压则是前所未有的，且大大超过对需求的打击力度，进一步扭曲了房地产市场的供求关系，结果是房荒、市场恐慌和房价报复性上涨。

政府垄断了土地的一级市场，土地的供给不会随需求增加而自然增加，土地供给量受行政力量支配而非供求定理支配。土地指标由中央政府严格控制，属指令性计划，且为此编造了诸多借口。为了让土地多卖钱，地方政府自然不愿意充足地供应土地，自然会受到很强的激励去人为地制造土地供应的短缺(卫志民，2012)。由此可见，中国的房地产市场不是一个真正的市场，属于“计划”+“市场”型，至少土地没有市场化，还是严格按照中央政府的指令性计划推出土地。中国的房地产市场是权贵资本主义的典型。

政府利用土地饥饿营销策略等推高了地价与房价。但不能因此将高地价与高房价的责任全部归咎于地方政府，中央政府实际上才是幕后的最大推手。我们经常看到：中国城市化发展迅猛的地区同时也是地价与房价增长最快的地区，这些地区往往也是城市土地供给短缺的地区，这些地区的土地短缺并不是因为这些地区无地可供，有时也非地方政府不想增加土地供给，而是受到中央政府土地供应指标的严格限制。

实际上，许多地方政府希望增加土地供给，通常做法有二：一是到中央政府争取更多的用地指标，二是土地指标的异地交易。例如，由于东部沿海某市的城市化与人口集聚速度太快，上级政府分配给该市的用地指标远远不够，而该省另一城市的城市化发展速度相对较慢，且人口外流严重，上级政府分配给该市的用地指标出现富余。在此情况下，相对发达的某市从相对不发达的另一城市购买用地指标。由此可见，政府用地指标分配的不合理也是导致目前部分地区用地紧张的影响因素之一。只要稀缺，都可能成为一种商品，土地指标在中国也早已演变成为一种商品，这就如同中国股市的壳资源。由此可见，中央与地方政府在房地产市场上的利益是不完全一致的。国土资源部自然希望用地指标越少越好，用地指标越紧张，掌握用地指标分配的国土资源部的权力也就越大，从而为实现部门利益最大化与权力寻租创造了条件。由此可见，权力有时既不属于“君权神授”，也不来源于公众的授予，而是通过问题建构而获得的。

仅有房地产开发商在囤地?

我们时常看到：一方面，几乎每一座城市都在高喊城市化发展速度快、社会经济发展迅猛，对土地需要急剧膨胀，上级政府分配给当地的用地指标严重不足；另一方面，我们又看到许多地方政府土地出让比例只及计划用地指标的50％左右。这两者之间存在着明显的矛盾。原因就在于不仅房地产开发商是经济人，政府更是经济人，而且是被赋予公权力的强经济人。房地产开发商看到政府人为制造土地供应紧张来哄抬地价，形成地价长期上涨预期，进而囤地……

P255-256

近年来，香港和内地之间屡有摩擦。究其根源，是过去彼此长期区隔甚至排斥而缺乏了解。在这一矛盾凸显的风口浪尖，恰恰给我们了解与认识真实的香港提供了绝佳的时机和丰富的素材。客观理性地从房地产业视角出发，去了解香港经济与社会的故事，是时候了!

我们起初以为，港府在“地少人多，土地稀缺”的香港缔造了“居者有其屋”的神话，以为香港是“自由港”与“东方明珠”，后逐渐发现光鲜广告词背后实则为岛内经济垄断、贫富悬殊。世易时移，香港的“奇迹”和“优势”岌岌可危。

本书除了希望洞悉香港房地产和经济社会发展的诸多奥妙所在，更致力从香港这面镜子中，看清内地房地产市场和经济诸多带有共性的问题。香港房地产市场历史较为悠久，有相对丰富的数据、史料和实证研究可供参考。最重要的是，内地城市长期以来以一国两制下的香港为师。洞悉香港，才有可能读懂内地。

自1998年中国内地启动城市住房制度改革以来，房地产市场逐渐彰显出它无穷的魅力，越来越多的人怀揣向往踏进房地产市场，房地产上的那些事儿更是被人们说了又说，叹了又叹，仿佛进入一个全民房地产的大时代。然而，房地产这艘承载我们世俗梦想的大船，并没有将我们都带往理想的彼岸。

毫不夸张地说，没有一个产业像房地产业那样汇聚着如此多人的爱恨情仇，也没有一个产业像房地产业那样深深影响了我们这一代中国人的社会生活与精神世界。然而，中国内地房地产业热闹非凡的背后，至今仍充斥着真理与谬误，科学与迷信，诚实与谎言……正因为如此，探究中国内地房地产与经济社会发展的诸多奥妙，就成为当代学人义不容辞的责任，面对这样一个巨大的时代话题，我们理当有所表达，而不是失语。

内地城市长期以来以一国两制下的香港为师。洞悉香港，才能读懂内地。因此，作者希望通过洞悉香港房地产和经济社会发展的诸多奥妙所在，从香港这面镜子中，看清内地房地产市场和经济诸多带有共性的问题。在当下内地楼市扑朔迷离而又众说纷纭中保持一份冷静与清醒。

本书汇集了作者近年来在房地产研究方面的最新研究成果。在研究与写作本书过程中，作者学习与借鉴了国内外大量的研究成果。本书也是六零后与八五后的联袂合作，两代人迥异的时代背景构成了本书鲜明的风格。在本书编辑出版过程中，中国发展出版社的宋东坡老师也倾注了大量的心血和汗水。在此，利用本书出版的机会，向给予作者思想启迪的学界前辈及长期以来一直关心支持作者学习、工作与生活的老师、同仁、编辑与朋友们一并表示衷心的感谢。由于作者才疏学浅，书中对香港与内地的房地产与经济社会问题的理解与认识难免肤浅，甚至可能出现错误，这些全是作者个人所为，与他人无关，同时欢迎读者不吝赐教。