从法律关系上说，REITs是一种信托类金融服务，是不动产实现上市过程的载体。从这方面讲，我国的情况与国外有些不同。首先，我国目前的类REITs属于一个过渡性产品，属于资产证券化私募性质，其特征有以下两个：一是投资者必须满足合格投资机构的准入条件，二是参与人数上限为200人。这些情况限制了众多普通投资者的参与，造成资产证券化二级市场流动性不足。其次，与国外REITs不同的是，我国的基础设施持有人是央企、国企、政府以及地方政府的平台公司，在强资产弱融资主体的环境下，对于REITs产品发行的外部增信就显得非常关键。还有一点，融资需求方负债率本来就已经很高，使得投资者在平衡投资收益与风险把控上考虑因素较多，影响产品的销售。最后，我国尚未有针对REITs的税优政策出台，在REITs发起和持有期内，REITs都面临着税优政策滞后的问题。本书将从国际REITs推广过程中所涉及的不动产领域以及实施过程中的有关法律问题与读者分享，共同探讨和推进公募REITs在我国的落地，为供给侧结构性改革尽点微薄之力。

杭琛，经济学硕士、法学硕士，国际MBA，高级经济师。曾任职于中国建设银行总行。2014年在美国乔治城大学进修，2018年入职毕马威会计师事务所，2021年加入金杜律师事务所。
北京大学中国城市治理创新联盟常务理事，山东大学兼职教授，上海财经大学、上海国际银行金融学院客座教授，曾应韩国发展研究院和同济大学等高校邀请为硕士研究生授课。著作有《韩国岁月话金融》《多视角看美国》《外资银行在韩经营策略》（英文）等书籍。在《金融时报》《韩国时报》《中国金融》《财经》等报刊发表文章120多篇。其中，《韩国岁月话金融》一书获得中国好图书提名。

第一章 REITs的起源与发展
第二章 REITs的类别和商业运作模式
第三章 REITs与其他投资产品比较分析
第四章 美国、日本、韩国、新加坡、马来西亚等国和地区REITs比较
第五章 REITs在我国的发展历程
第六章 养老大健康产业是REITs发展的一片蓝海
附件
参考文献
后记